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WEG Reform – alles wird neu!

Stichpunktartige Zusammenfassung der neuen Regelungen des WEMoG
(Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz)

Wir bitten um Verständnis, dass aufgrund der Aktualität der Veränderungen derzeit nur bedingte und rechtlich nicht verbindliche Hinweise auf mögliche Konsequenzen gegeben werden können.

1. Sachenrecht
Die Eintragung von Beschlüssen der Gemeinschaft in das Grundbuch ist nunmehr ausdrücklich möglich und im Hinblick auf die Wirksamkeit von Beschlüssen mit Vereinbarungscharakter (z.B. Änderungen der Teilungserklärung durch Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung) für die Rechtsnachfolger auch ausdrücklich notwendig.

2. Verbandsstruktur
Die Verwaltung wird komplett neu geregelt. Nur der Verband (der Eigentümer) verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. Hieraus folgt eine grundsätzliche Änderung der gesamten Struktur. Eigentümer (über die Versammlung), Verwalter und Beirat sind nur noch als Organe des Verbands an der Verwaltung beteiligt. (Rechts-)Ansprüche von Eigentümern können nur noch gegen den Verband geltend gemacht werden. Somit keine Individualansprüche gegen Miteigentümer oder den Verwalter. Unterlassungs- und Duldungsansprüche liegen jetzt beim Verband.

3. Verwalter
Der Verwalter erhält umfassende und unbeschränkbare Vertretungsmacht (vgl. GmbH-Geschäftsführer). Die Vertretungsmacht nach außen ist unbegrenzt. Einzige Ausnahmen: Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge.
Vertretungsmacht nach innen für alle Aufgaben, die keine Versammlung erfordern. Der Verwalter kann alles tun, was untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt sowie alles, was zur Wahrung einer Frist oder Abwendung eines Nachteils führt. Beispielhafte Erläuterung möglicher Konsequenzen (z.B. für Instandhaltungen und Instandsetzungen) hieraus:
Bisher fielen dem Verwalter nur Vorbereitungsaufgaben zu, die Entscheidung hierüber fällte die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss. Nunmehr hat der Verwalter (als Organ der WEG) die Möglichkeit Reparaturen und typische Verträge selbständig durchzuführen bzw. abzuschließen. Eine Abberufung (Frist 6 Monate) ist jederzeit möglich. Vergütung bleibt aber weiter geschuldet. Kündigung durch Beschluss in der Eigentümerversammlung.
Direktansprüche einzelner Eigentümer gegen den Verwalter sind weitgehend ausgeschlossen. Ab dem 1.12.2022 dürfen, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend, nur noch „zertifizierte Verwalter“ neu bestellt werden. Beschlüsse über Bestellungen von nicht zertifizierten Verwaltern sind dann erfolgreich anfechtbar. Bisherige Bestellungen gelten noch bis Juni 2024. Der bisherige (lasche) Sachkundenachweis wird durch ein Zertifikat (IHK-Schulung) ergänzt.

4. Verwaltungsbeirat
Die Mitgliederzahl des Beirats wird flexibilisiert. Die Beschränkung auf 3 Beiräte entfällt somit. Der Beiratsvorsitzende vertritt den Verband gegenüber dem Verwalter. Der unentgeltlich tätige Beirat
wird in der Gestalt haftungsbeschränkt, dass dieser nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit haftet.

5. Eigentümerversammlung:
Die Einberufung und Vertretungsvollmacht sind nunmehr auch in Textform möglich (z.B. per Mail).
Die Einladungsfrist wird auf 3 Wochen verlängert. In dringenden Fällen bleibt es jedoch bei der Möglichkeit einer Verkürzung.
Jede Versammlung ist beschlussfähig. Somit keine Zweitversammlungen mehr.
Umlaufbeschlüsse sind nunmehr (im Regelfall) mit einfacher Mehrheit möglich. Die Gemeinschaft muss jedoch beschließen, dass zu einem einzelnen Gegenstand ein Umlaufbeschluss gefasst wird.
Für den Umlaufbeschluss genügt die Textform. Der Verwalter muss den Beschluss (auch nur in Textform) verkünden.
Die Gemeinschaft kann beschließen, dass eine virtuelle Teilnahme an der zwingend notwendigen Präsenzversammlung gestattet/ermöglicht wird.
Dass Versammlungsprotokoll ist unverzüglich zu erstellen (2-3 Wochen nach der ETV).
Die Beschlusssammlung bleibt erhalten.
Beschlüsse zu Umzugspauschalen verlieren ihre Gültigkeit und können auch nicht mehr ersatzweise neu gefasst werden.

6. Bauliche Veränderungen:
Hierzu wurden u.a. gravierende gesetzliche Änderungen vollzogen:
Bauliche Veränderungen oder Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum können nunmehr im Regelfall mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Die bisher bestehende Einstimmigkeit
entfällt daher.
Die Zustimmung von 2/3 der anwesenden Eigentümer ist nur z.B. bei energetischen Maßnahmen erforderlich.
Die Gemeinschaft erhält Beschlusskompetenz für abweichende Kostentragungsregelungen. So kann nach derzeitigem Stand der Interpretation z.B. ein Beschluss gefasst werden, dass jeder Eigentümer die Kosten für Fenster in seinem Bereich selbst tragen muss.

Einzelne Eigentümer erhalten weiterhin einen Gestattungsanspruch auf sog. privilegierte Maßnahmen, wie z.B.:

– Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit
– Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
– Einbruchschutz
– Anschluss an der Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

Hier existiert jedoch zunächst nur ein Anspruch auf das „ob“. Über das „wie“ entscheiden die Eigentümer (durch Beschluss). Hiermit dürfte einhergehen, dass der beantragende Eigentümer alle erforderlichen Unterlagen zur Darlegung seines Gestattungsanspruchs der Gemeinschaft vorlegt. Der beantragende Eigentümer kann nach Bestätigung durch die WEG dann auf eigene Kosten bauen oder die WEG baut und belastet den beantragenden Eigentümer mit den Baukosten. Die neuen gesetzlichen Regelungen zu den baulichen Veränderungen sowie zu dem Gestattungsanspruch werden in den nächsten Jahren voraussichtlich zu erheblichem gerichtlichen Klärungsbedarf führen. Allein die Umsetzung in der Praxis im Spannungsfeld des beantragenden Eigentümers, der Eigentümer-gemeinschaft sowie des Verwalters (der hier sicherlich nicht immer kostenneutral tätig werden kann), dürfte in den ersten Jahren „holprig“ und für alle Seiten möglicherweise unbefriedigend verlaufen. Aufgrund der derzeit noch schwer zu greifenden Komplexität weiterer neuer Kostentragungsregelungen, verzichten wir aktuell noch auf eine weiterführende und umfassende Darstellung.

7. Wirtschaftsplan/Abrechnung

Änderungen von Kostenverteilungen von:
– einzelnen Kosten
– konkret bestimmbaren, einmalig anfallenden Kosten
– bestimmten Arten von Kosten
– wiederkehrende Kosten können (weiterhin) beschlossen werden

Gründe müssen nicht benannt werden. Es wird nicht mehr über einen Abrechnungssaldo zu beschließen sein, sondern nur noch über Vorschüsse (Nachzahlungen) und Anpassung von Vorschüssen (Guthaben) Der Verwalter muss einen Vermögensbericht vorlegen, über welchen jedoch NICHT beschlossen wird. Der Vermögensbericht soll beinhalten:

– Stand der Ist-Rücklage
– Bankkonten
– Forderungen gegenüber Eigentümern und Dritten
– Forderungen gegen die WEG
– Wesentliche Vermögensgegenstände (z.B. Gerätschaften über € 10.000

Erwartungsgemäß und analog zur letzten Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 überwiegen derzeit noch viele offene Fragen zu den neuen gesetzlichen Regelungen. Hier wird die Zukunft durch Rechtssprechung, Interpretation, Auslegung usw. sicherlich noch Einiges an Klarheit bringen.

Bedingt durch die derzeitigen Kontaktbeschränkungen sind Fort-bildungsveranstaltungen rar gesät. Auch müssen sich die Fachanwälte noch durch das „Dickicht“ der neuen Regelungen kämpfen. Wir sind uns dennoch sicher, dass wir uns aufgrund unserer langjährigen und ausschließlichen Erfahrungen mit dem Wohnungseigentumsgesetz zeitnah und umfassend mit den neuen Regelungen so vertraut machen können, dass wir weiterhin als verlässlicher und erfahrener Ansprechpartner für alle Belange der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums für unsere EigentümerInnen zur Verfügung stehen werden.

Aufgrund der grundlegenden Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes, ist im beiderseitigen Interesse notwendig, die rechtliche Grundlage der gemeinsamen Zusammenarbeit (Verwaltervertrag) ebenfalls grundlegend zu überarbeiten. Hierzu wird allen Gemeinschaften ein überarbeiteter Vertrag zur Beschlussfassung vorgelegt werden müssen, welcher im Vorfeld bereits mit dem Verwaltungsbeirat erörtert werden wird.

Bei weiteren Fragen sprechen Sie uns gerne an.